Привязка проекта дома к местности

Привязку дома на местности необходимо осуществлять после получения градостроительного плана земельного участка, оформленного в установленном порядке в органах архитектуры и градостроительства.

Имея рельефный участок, застройщик будет прежде всего обращать внимание на проекты, специально предназначенные для рельефов. Большой участок позволит выбрать проекты, предполагающие вынос хозяйственных построек в отдельные строения. А небольшой участок подскажет, что рассматривать нужно варианты компактных домов.

Наиболее распространенная проблема - близость грунтовых вод, которые могут оказывать агрессивное воздействие на материалы фундамента. В этом случае надо либо дополнительно укреплять фундамент либо принимать меры по отводу грунтовых вод.

Исследование грунтов может выявить зоны с пониженной несущей способностью грунта, обусловленные тектоническими нарушениями, а также карсты, если они есть. Для того чтобы изучить строение грунта на участке, в выбранном для строительства месте выкапывается шурф. Обычно сначала откапывают 30-50 см лопатой, а дальше шурф проходят ручным буром до глубины 2-5 м, отбирая образцы грунта с горизонта промежуточных глубин. Взятые образцы грунта и воды направляют в лабораторию, где определяются их физико-механические и химические свойства. Иногда состав грунтовых вод оказывается таким, что они способны разрушить материалы фундамента.

Грамотное исследование грунтов может быть выполнено только профессиональными гидрогеологами. По результатам проб грунта составляются геологические карты-разрезы участка и делается подробный отчет. Он оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу. Серьезные проектные и строительные организации вообще не приступают к проектированию фундамента без инженерно-геологического заключения.

Отказ от геологических изысканий означает, что грамотного проектирования фундамента не будет. Следовательно, нулевой цикл либо окажется очень затратным, либо фундамент будет заложен с ошибками, последствия которых не заставят себя долго ждать. Конечно, чаще всего это относится к каменным двух- и трехэтажным домам с большой нагрузкой на основание. В деревянных домах трещины по стенам не пойдут, просто постройка перекосится. В дальнейшем может потребоваться подъем дома домкратами и выравнивание фундамента. И если деревянный дом иногда можно эксплуатировать после ремонта фундамента, то после образования трещин вдоль стены здания сделать что-либо бывает практически невозможно. Поэтому при новом строительстве, особенно каменных домов, не экономьте на изысканиях.\\\

Многое зависит от правильной ориентации коттеджа на участке. В какое время дня солнце будет на кухне, а в какое - в спальне; окна какой комнаты будут выходить на живописный лес, а какой - на унылый соседский забор; какая комната будет в большей степени прогреваться в жаркие летние дни; а какая, наоборот, оставаться прохладной.

Согласно СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

• От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;

• От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;

• Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

• От усадебного 1-, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;

• От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

• От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

• От стволов высокорослых деревьев - 4 м;

• От стволов среднерослых деревьев - 2 м;

• От кустарников - 1 м.

Расстояние между постройками регулируется противопожарными нормами. Исходя из них, устанавливаются так называемые противопожарные разрывы, которые определяются степенью огнестойкости сооружений, то есть возгораемостью используемых при строительстве материалов.

Чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению подъездной дороги к дому.

Иногда для того, чтобы дом смотрелся особенно выигрышно, создают искусственный рельеф, досыпая или, наоборот, убирая землю.

Случается и так, что владелец холмистого участка выбирает проект, не предназначенный для сложного рельефа. Если такая ситуация не была исключена на стадии выбора проекта, приходится либо срезать холм, либо приспосабливать проект к склону, что влечет серьезные архитектурные переделки и дополнительные финансовые затраты.

Обычно решение всех этих вопросов берет на себя архитектор строительной фирмы, которая будет возводить ваше будущее фамильное гнездо, или непосредственно автор проекта. Он же производит корректировку проекта отделки фасадов в зависимости от окружающего природного ландшафта и архитектуры соседних коттеджей.

Юрий Бычков, генеральный директор ООО «Инджилстрой»:

- Проекты типовых домов, как правило, разрабатываются не для сейсмических районов. При привязке проекта к местным условиям не всегда удается повысить сейсмостойкость здания. Приходится менять объемно-планировочное решение или отказываться от выбранного проекта. Можно заказать разработку индивидуального проекта.

Согласование проекта и строительства в местных органах власти

Алексей Мусин, юрист, заместитель генерального директора ООО «Правовое дело»:

- Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка в соответствии Градостроительным кодексом от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ и Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» с учетом особенностей и требований органов МСУ. \\

Для начала законного строительства застройщик обязан пройти ряд согласований в местных органах власти.

Для получения разрешения на строительство необходимо представить заявление на имя главного архитектора района (города) и следующие документы:

паспорт, либо доверенность от заинтересованного лица на представление интересов;
постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство;
документ, подтверждающий право пользования землей и его копия;
копия проекта дома и хозяйственных построек в двух экземплярах;
технические условия на подключение к сетям инженерных коммуникаций;
акт выноса в натуру осей строений и границ участка, согласованный с УАиГ и территориальной администрацией;
топографическую съемку участка в М 1:500.

Если вы являетесь участником кондоминиума, придется согласовать проект с соседями по кондоминиуму.

Юрий Бычков, генеральный директор ООО «Инджилстрой»:

- В документах на землю должно быть указано целевое назначение земли – под жилую застройку. Во всех других случаях вы не сможете зарегистрировать ваше строение как жилой дом. В том случае если земельный участок рассчитан именно под жилую застройку, значит, он включен в градостроительный план, и вы имеете право требовать от администрации принятия мер по благоустройству территории. Вы можете быть уверены, что подъездные пути к вашему дому будут вовремя очищены, а свет не отключат надолго и без предупреждения. Всего подготовка документов для получения разрешения на строительство обойдется вам в сумму в пределах 15000 рублей.

По правилам

\\\Деятельность местных архитектурных чиновников регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Сводами правил, наиболее важным из которых является «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99», определяющим порядок разработки, согласования, утверждения, состав проектно-планиравочной документации на застройку территорий малоэтажного (в том числе индивидуального) жилищного строительства. \\

Отказать в выдаче разрешения на строительство могут из-за отсутствия необходимых документов, или при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Если общая площадь дома превышает 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдает районный комитет по архитектуре. Оно содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Для получения архитектурно-планировочного задания нужно подготовить заявку и документы, удостоверяющие ваше право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш дом после завершения строительства.

Полученная вами документация действительна только в течение двух лет.

Помните, что все изменения в проекте (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. Возведение на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором.

Алексей Мусин, юрист, заместитель генерального директора ООО «Правовое дело»:

- Однако если это применительно к «Закону о дачной амнистии» и вы являетесь собственником земельного участка, то вам достаточно только технического и кадастрового паспортов (уже построенного дома) для оформления права собственности на индивидуальный жилой дом упрощенном порядке. \\

При условии, что все документы оформлены правильно, а строительство одобрено Управлением архитектуры и градостроения, владелец земельного участка получает строительный паспорт, который и является разрешением на строительство. Строительный паспорт представляет собой пакет документов, в который входит само разрешение на строительство (заверяется заместителем Главы районной администрации и подписывается главным архитектором района), а также постановление Главы районной администрации о том, что размещение объекта строительства является согласованным.

Проекты застройки участка и проекты самих построек, согласованные ТУ на подключение жилого дома к сетям коммуникаций, акты выноса в натуру осей строений и границ земельного участка — все эти документы также включаются в строительный паспорт. После получения строительного паспорта владельцу земельного участка необходимо зарегистрировать объект строительства в Главгосархстройнадзоре. После этого можно начинать проведение строительных и монтажных работ.

Новые статьи

← Выбор проекта

Сдача объекта и вступление в права собственника →

Привязка проекта дома к местности

Проект бесплатно при заказе строительства дома

Проект бесплатно
при заказе строительства дома