Выбор земельного участка

Определитесь с площадью участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Считается, что общая площадь дома должна составлять примерно 1\10 часть всего участка. Например, для дома площадью 200 кв. м требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет изменена значительно, возможно, ликвидность вашей будущей недвижимости упадет. Норма предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства на территории г. Иркутска составляет 1500 м2.

Критерии выбора участка земли под строительство дома:

•  - Доступность эксплуатационных фирм;
•  - Доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок;
•  - Наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;
•  - Муниципальное обслуживание дорог;
•  - Возможность телефонизации дома;
•  - Возможность страхования строительства и законченных построек;
•  - Нет ограничений на место расположения и высоту построек;
•  - Живописные окрестности;
•  - Удаленность участка от соседних домов;
•  - Солнце не закрывается домами и деревьями;
•  - Экологическая обстановка в районе.

Если участок дешевле соседних, возможно, существуют какие-то проблемы. Например, должным образом не определенное правовое положение участка - им следует интересоваться до совершения сделки. В частности, нужно выяснить, проводились ли работы по межеванию участка на местности.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Статьей 30 ЗК определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в двух случаях: без предварительного согласования мест размещения объектов (исключительно на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для строительства в границах территории застройки, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов).

Но на практике все выглядит несколько иначе.

На что следует обратить внимание при выборе земельного участка:

•  Во-первых, что касается первого случая, если участок вновь образованный, является государственной собственностью (земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований) и не имеется оснований, предусмотренных Законом Иркутской области от 12 марта 2009 г. № 8-ОЗ «О предоставлении земельных участков в собственность граждан», то приобрести этот участок вы сможете только с аукциона или в арендное пользование через предварительное опубликование в средствах массовой информации, в случае поступления только одного заявления.

•  Во-вторых, сформирован ли участок как объект субъективных гражданских прав: проходил ли участок кадастровый учет в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», и зарегистрировано ли право собственности на участок в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ряде случаев граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, для этого необходимо провести межевание с обязательным согласованием местоположения границ со смежниками (владельцами смежных участков). Также следует уточнить вид разрешенного использования участка.

•  В-третьих, если участок принадлежит владельцу на ином праве, убедиться в возможности дальнейшего оформления участка. Это может быть участок в садоводческом некоммерческом товариществе, где достаточно переоформления членской книжки, однако он не должен находиться за границей утвержденного генплана садоводства; также возможна переуступка права аренды либо другие основания, подпадающие под действие «Закона о дачной амнистии» (Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»), что особенно актуально для жителей Иркутского района. 

Гражданский кодекс РФ статьей 260 регламентирует: "Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству".

Чтобы получить документ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.

Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю (либо любой другой землеотводный документ на участок) и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате. Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров). При этом они в вашем присутствии встретятся со всеми соседями и определят, где проходит граница между вашими участками.

Границы неотмежеванных должным образом владений в любой момент могут быть оспорены.

Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца.

На руках у покупателя до совершения покупки должны быть:  схема расположения земельного участка с обозначением подземных коммуникаций, кадастровый план земельного участка и свидетельство о регистрации права на данный участок.

Для установления других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость и удобство понравившегося вам участка, задумайтесь над следующими вопросами.

А) Достаточной ли информацией о данной местности вы обладаете?

Перед приобретением участка не поленитесь обратиться в орган местного самоуправления и соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить белее полную информацию о предлагаемых земельных участках.

Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на предварительном «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не пожалеть о покупке.

Кроме того, пообщайтесь с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.

Б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не всегда так просто. Иногда, чтобы добраться до воды, приходится бурить скважины глубиной несколько десятков метров.

В) Каково качество воды в данной местности?

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, узнайте у их владельцев данные этих скважин и запросите заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде.

Предварительный «анализ» воды можно провести и самостоятельно. Хороший вкус воды - тоже важный показатель ее качества. Наличие осадка и потемнение нагретой воды свидетельствуют о повышенном содержании в ней железа; белесый налет на стенках посуды – о жесткости и переизбытке солей. Если глубина скважины более 20 метров - можно не беспокоиться о бактериальном заражении воды (если только она не была заражена через ствол скважины).

Желательно сравнить две или несколько находящихся поблизости скважин с разных глубин (горизонтов).

Удобное и выгодное решение - собственная водозаборная скважина. По мере развития коттеджного строительства все большую популярность приобретает вода, добытая непосредственно из подземных горизонтов. Она почти не требует очистки, а кроме того, потребитель скважинной воды в меньшей степени зависит от службы трубопроводов. Но самое главное преимущество скважинной воды - это независимость от уровня загрязнений техногенного характера.

Начинать бурение водозаборной скважины лучше всего сразу, как только у вас появится доступ на стройплощадку, так как после заезда буровой установки на участок, возможно, потребуется восстановление газона или забора, а, может быть, придется пожертвовать даже какими-то постройками.

Бурение скважины может производиться не ближе 1-3 м от строения и при отсутствии воздушной электролинии в радиусе 5 м. Лучше отвести на всю эту операцию 4-10 дней.

Борис Теслюк, директор ООО :

- Основные правила, которых следует придерживаться при выборе места для бурения скважины, особенно не глубокой - не ближе 15 м от септика, а если есть уклон в сторону скважины, то расстояние увеличивается до 20 м.

Особенное внимание нужно обратить на жесткость воды и содержание в скважинной воде растворенного железа. Очень большое превышение ПДК по этим параметрам потребует от вас выбора: или установки дорогостоящего оборудования для очистки воды или использования привозной воды.

Г) Какие грунты залегают на участке?

Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка - для определения типа фундамента вашего будущего дома. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе. Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. В любом случае, проектировщики всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Ваша задача - произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.

Среди частных застройщиков, к примеру, распространена следующая ошибка: многие покупают проект дома с подвалом, а когда дело доходит до строительства, выясняется, что на участке высокий уровень грунтовых вод. В этом случае комплекс мер по гидроизоляции фундамента и сам фундамент потребует значительных материальных вложений, на которые заказчик уже не рассчитывает.

Д) Каков уровень грунтовых вод на участке?

Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин или воспользуйтесь обыкновенной лопатой: если через час в углублениях соберется вода - уровень грунтовых вод на участке слишком высок.

Расспросите соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей: не затапливаются ли земли? При высоком уровне грунтовых вод высок и обильных паводках на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать (если вы не готовы вкладывать дополнительные средства в гидроизоляцию дома).

Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.

Е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?

Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах.

Еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде. Органы СЭС отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка.

Если вы остановились на септической канализационной системе, попытайтесь установить ее, когда на стройплощадке производятся другие работы. Для этого может потребоваться расчистка территории, а для установки на свое место септика требуется прокладка проезжей дороги.

Ж) Как обстоит дело с электроснабжением?

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Однако, по имеющимся нормам, на один дом выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности. Вот почему при невозможности получения дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезна оптимизировать электропотребление дома, например за счет создания систем автоматического управления.

Алексей Мусин, юрист, заместитель генерального директора ООО «Правовое дело»  Орган местного самоуправления после утверждения документации по планировке территории застройки, в отношении которой принято решение о развитии, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка. Это также регламентируется «Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям» (утверждено постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83), в соответствии с которыми, независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения, на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании, а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению. 

З) Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?

Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только без проблем пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления - наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергий.

Еще одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Поэтому серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует. Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним из первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.

• Проектные работы, выполняемые ООО "Свой Дом"
• Японский стиль
• Средиземноморский стиль
• Скандинавский стиль
• Индийская архитектура
• Традиционный архитектурный стиль. Шале.
• Традиционный архитектурный стиль. Русский усадебный.
• Традиционный архитектурный стиль. Классицизм.
• Традиционный архитектурный стиль. Барокко.
• Архитектурные традиционные стили. Ампир.